O Guia

Veja o Guia Completo
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Tempos de investir

Miami

Muitas pessoas gostam da liberdade de viajar de maneira independente, levando apenas seu próprio guia turístico digital ou em papel.

O guia pode indicar quais os melhores caminhos a seguir (e quais evitar), as características, os melhores horários para visitar as atrações e muito mais. Além disso, um bom guia lhe colocará em contato com a cultura local. Guias também são fundamentais em viagens para áreas de risco ou perigosas, pois neles contém informações de como manter os turistas a salvo de eventuais incidentes.

O Guia de investimentos na Florida é completo e foi elaborado com o objetivo de tirar qualquer dúvida do investidor ou comprador, com a finalidade de passar segurança na hora de adquirir um imóvel nos Estados Unidos, além de fornecer informações sobre lazer, cultura, pontos turísticos e gastronomia, mesclando com elementos e dados sobre tributação, financiamento, vistos, etc.

Há muitas vantagens de morar na Florida, entre elas a rentabilidade, com previsão de US$ 10 bilhões de investimentos na região sul da cidade e a geração de mais de 120 mil novos empregos, com a inauguração de inúmeras opções de entretenimento, hotéis, parques, entre outros e investimentos em imóveis de alto padrão com requinte arquitetônico.

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Miami

Muitas pessoas gostam da liberdade de viajar de maneira independente, levando apenas seu próprio guia turístico digital ou em papel.

Via de regra, nos EUA a intermediação de compra e venda de imóveis somente pode ser feita por um real estate broker. Para se tornar um broker, dentre outras exigências, o profissional deve ter pelo menos dois anos de experiência como real estate associate. Estes últimos, embora autônomos, somente podem exercer a profissão se ligados a um broker devidamente licenciado. Na Flórida, as atividades de broker e associate são reguladas pela Florida Real Estate Comission, mais conhecida como FREC. Geralmente, as companhias corretoras de imóveis têm um “broker” responsável e possuem dezenas de “associates”. Na Flórida, brokers e associates, indistintamente, são integrantes da Florida Realtors.

Com raríssimas exceções, os imóveis disponíveis no mercado, tanto para venda quanto para locação, estão em um banco de dados chamado Multiple Listing Service ou Multiple Listing System, mais conhecido como MLS, que é mantido pela Florida Realtors. Em um universo onde todos têm acesso às mesmas informações, os brokers e seus associates tendem a se diferenciar uns dos outros pelo nível de atendimento que prestam para seus clientes e, em certos casos, pela expertise em algumas áreas geográficas (p. ex. Sunny Isles/Aventura, Brickell/Miami Downtown, Coconut Grove/Coral Gables, Miami Beach/Bal Harbour, Orlando etc.) ou tipos de imóveis (apartamentos ou casas; imóveis comerciais; escritórios etc).

A primeira coisa que o comprador deve fazer é escolher seu corretor, para ajudá-lo a identificar o imóvel. Uma vez identificado o imóvel, o comprador deve fazer uma oferta formal, que necessariamente é feita através de um contrato de compra e venda. A comissão dos brokers envolvidos na transação é paga pelo vendedor.

Basicamente todos os brokers do estado da Flórida utilizam o mesmo contrato-padrão, “ASIS” – Residential Contract For Sale And Purchase, para as transações de compra e venda de imóveis usados. Trata-se de um contrato relativamente neutro, que não beneficia nenhuma das partes, desenvolvido conjuntamente pela Florida Realtors e pela Florida Bar (a Ordem dos Advogados da Flórida). O contrato, com 10 páginas em espaço simples, cobre todos os tópicos relativos à transação, e possui vários espaços em branco que são preenchidos pelo comprador no momento da oferta tais como: (I) nome das partes, endereço do imóvel – mas não a descrição legal; (II) preço e condições de pagamento; (III) prazo para a realização de transação, o chamado closing (literalmente o “fechamento” do negócio, que normalmente é de 30 dias para compras à vista e 45 dias nos casos de financiamento); (IV) prazo para a inspeção do imóvel; (V) eventuais contingências da transação. Por exemplo: se o negócio está sujeito ou não a financiamento etc. Uma vez preenchido e assinado pelo comprador, o broker do comprador envia a oferta/contrato para o broker do vendedor. Ao chegar a um acordo, o vendedor assina o contrato e todos os prazos começam a correr da data da última assinatura. É muito comum que cláusulas sejam modificadas à mão, bastando rasurar a original e rubrica das partes ao lado da cláusula superveniente (e manuscrita). Embora isto cause desconforto nos brasileiros, é perfeitamente aceitável nos Estados Unidos.

Quando se trata de imóveis novos, vendidos diretamente pelo incorporador, o contrato é de adesão, e a negociação tende a se limitar ao preço e condições de pagamento. Nos EUA, de maneira geral, e na Flórida em particular, se o comprador de imóvel novo se tornar inadimplente, perderá os valores pagos, ao contrário do Brasil, onde se aplica o Código do Consumidor.

Embora o broker possa preencher o contrato de compra e venda, ele é proibido de dar aconselhamento legal ou de interpretar o contrato, o que somente pode ser feito por advogado.

No caso de imóveis usados, o comprador geralmente deposita um pequeno valor na conta escrow do broker do vendedor no ato da assinatura do contrato e, uma vez que a oferta seja aceita, deposita o equivalente a 10% do valor do imóvel em prazo relativamente curto (normalmente três dias).

Informações:
Julio C. Barbosa, advogado
na Flórida e no Brasil

Pontos Positivos

  • Segurança nas ruas
  • Qualidade de vida
  • Excelentes escolas públicas
  • Menor custo de vida
  • Oportunidade de conhecer outras culturas
  • Oportunidades profissionais
  • Pouca desigualdade social
  • Praias paradisíacas
  • Melhor vida noturna
  • Mais atrações culturais
  • Mais opções de entretenimento
  • Possui o maior porto de cruzeiros do mundo
  • Moeda Forte (dólar)
  • Benefício com financiamento (crédito tributário)
  • Baixas taxas de juros para de financiamento imobiliario
  • Expectativa de valorização (mercado em ascensão)
  • Ruas limpas
  • Segurança
  • Ótimos restaurantes
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Miami

Muitas .

A avaliação inicial de que é simples abrir uma empresa nos EUA, seja ela uma LLC ou Corp, diferente do que ocorre no Brasil. Entre abrir a empresa e ter os documentos da mesma, talvez levem poucos dias ou semanas. Por outro lado, não é tão simples entender como funcionam todos os pontos que fazem parte dessa empresa, no que diz respeito a manutenção do status “ok” da mesma no estado e junto ao IRS (receita federal americana). Talvez nesse campo, seja fundamental contar com o auxílio de alguma empresa que possa dar as orientações pertinentes na hora de declarar o imposto da pessoa jurídica, fazer os relatórios a serem enviados para o IRS e assim sucessivamente.

É mais simples abrir e encerrar uma empresa nos EUA se comparado a outros países, fato esse que coloca os americanos sempre em destaque no cenário internacional de competitividade. Sem contar ainda as facilidades em termos de impostos e alguns incentivos.

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Miami

Muitas .

A combinação do dólar enfraquecido com o baixo preço dos imóveis, logo após a crise de 2008, atraiu muitos compradores na Florida. Hoje, o cenário mudou. Tanto o patamar do dólar quanto o preço dos imóveis já subiram, mas as taxas de financiamento estão baixas e ainda existe perspectiva de valorização no mercado imobiliário de lá.

No início dos anos 90, os compradores eram de famílias ricas e buscavam casas de férias, vindo principalmente de grandes cidades como São Paulo e Buenos Aires. Ao final dos anos 90, o perfil do comprador tinha se deslocado para Bogotá, Caracas, e Cidade do México. Os compradores não buscavam mais somente uma casa de férias, mas também um investimento em imóveis.

"Hoje, os EUA, de uma forma geral, estão com os preços dos imóveis depreciados, porém a Flórida constitui o melhor mercado para investir atualmente"

Avançando para 2014, observamos compradores de todos os países da América do Sul e da maioria das grandes cidades comprando imóveis em Miami e no Sul da Flórida. Essa massa crítica de proprietários sul-americanos já se compara à de proprietários do Nordeste dos EUA e do Canadá, tornando Miami uma área para famílias de ambas as Américas.

Atualmente, os fatores por trás da decisão de muitos sul-americanos de comprar no Sul da Flórida incluem:

  • Clima Tropical;
  • Segurança;
  • Vida Noturna;
  • Crescente Centro Cultural;
  • Prestígio;
  • Centros Comerciais de Alta Categoria.

Um dos maiores apelos que o Sul da Flórida oferece aos brasileiros são os centros comerciais de alta categoria – com preços significativamente mais baixos que no Brasil. Além disso, é possível observar um aumento constante no número de vôos diretos do Brasil para Miami, o que é certamente um reflexo do influxo de visitantes brasileiros. De acordo com a CNN, a Flórida é o destino turístico mais popular nos EUA para brasileiros.

Além disso, a queda dos juros deixou a renda fixa e a poupança pouco atrativas como investimento. A inflação acaba corroendo a maior parte do rendimento em renda fixa. Ou seja, aplicar em renda fixa ou poupança não trará valorização relevante ao seu patrimônio, apenas irá manter o valor principal. Ao mesmo tempo o mercado de renda variável (bolsa de valores) está cada dia mais instável e perdendo os fundamentos. A volatilidade das cotações nunca foi tão expressiva como nos tempos atuais.

Hoje, os EUA, de uma forma geral, estão com os preços dos imóveis depreciados, porém a Flórida constitui o melhor mercado para investir atualmente. Não só para os brasileiros, mas também para investidores de todas as partes do mundo, Miami se tornou o alvo principal pelo potencial de valorização. Diferente de outras cidades nos Estados Unidos, Miami tem maior liquidez e economia mais aquecida fomentando um ambiente melhor para os negócios.

Segundo o jornal Miami Today, a Miami Central abriga a segunda maior concentração de bancos internacionais, gerenciando $26 bilhões em ativos bancários internacionais e financiando $54 bilhões em comércio.

Além dos bancos e hedge funds, que já adicionaram agências ou se transferiram para Miami, o estado da Flórida tem registrado um belo crescimento corporativo também em outras áreas. De acordo com a Enterprise Florida, desde 2013, 21 empresas anunciaram novas instalações, transferências ou expansões de sedes corporativas na Flórida, representando mais de 3000 empregos e mais de $209 milhões em investimento de capital. Existem atualmente 16 empresas Fortune 500 sediadas na Flórida, incluindo o conglomerado internacional Hertz de aluguel de veículos, que recentemente transferiu suas operações para o estado.

Além disso, Miami funciona como um centro internacional para muitas corporações de grande porte. A Global Trade Magazine indica que 1.400 corporações multinacionais usam Miami como sede latino-americana, incluindo Exxon, AIG, Microsoft, Visa, Walmart, entre muitas outras.

Análise de Absorção Anual ao Longo de 10 Anos

Para condomínios construídos entre 2004 e 2015, os submercados são formados por: Brickell, Biscayne Corridor (Downtown Miami, Edgewater, Midtown e Design District), Praias (South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale e Hollywood Beach), Fort Lauderdale, Aventura, North Miami Beach, Coconut Grove e Key Biscayne.

Uma grande fonte de demanda para o mercado imobiliário do Sul da Flórida, tanto agora como para o futuro, é a população em constante crescimento no estado. Nos últimos cem anos, a Flórida subiu de 33ª para a 4ª maior população nos EUA.

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Tempos de investir

Miami

Muitas .

Investidores e compradores buscam diariamente a alternativa mais econômica e correta para transferir dinheiro do Brasil para os Estados Unidos.

1. Trazer dinheiro em espécie (no bolso) durante sua vinda para os EUA.

É permitido até $10.000,00 dólares por família sem declarar. É possível levar maior quantidade, desde que declare no cartão azul da imigração que você recebe no avião. Tenha em mãos o contrato de câmbio e uma justificativa verdadeira.

NUNCA minta na imigração, há possibilidades de você ser preso ou deportado e nunca mais entrará em território americano. Os Estados Unidos está cada vez mais rigoroso, pois é forma de proteger os americanos e residentes.

2. Cartão de débito (Money Travel)

Você carrega com reais em uma Casa de Câmbio autorizada e usa como cartão de débito. A desvantagem da operação é o imposto de 6,38% de IOF.

3. Remessa internacional

Essa é a melhor opção, pois o único imposto é de 0,38% de IOF e não tem limite de envio, o que está declarado em seu IR. Uma alternativa é usar um corretor de câmbio nos Estados Unidos, ele recebe seus valores e guarda por até 90 dias, assim é possível viajar sem pressa, abrir uma conta corrente e transferir os valores. Uma excelente escolha, pois não paga o IOF de 6,38% do cartão de crédito, você transfere tudo o que deseja gastar e usa o cartão do banco americano.

Declaração de imóveis nos Estados Unidos

É preciso informar a posse do imóvel ao Banco Central, por meio da Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), se o valor de mercado do imóvel for superior a 100 mil dólares. A declaração de CBE deve ser feita para que o Banco Central tenha conhecimento das riquezas que os brasileiros têm no exterior.

Quando o imóvel é transferido para seu nome, automaticamente você será registrado na base do governo local para efeito de cobrança de imposto predial. O imposto predial pago anualmente nos Estados Unidos, o Property Tax, é como o IPTU, e gira em torno de 1,5% do valor do imóvel, onde você receberá pelo correio um extrato com valor anual do imposto a ser pago. O imposto deve ser pago entre novembro e dezembro. Assim, o governo concede descontos para pagamento antes da data de vencimento e também pode ser efetuado pela internet.

Abertura de conta bancária nos Estados Unidos

As principais vantagens em ter uma conta bancária nos EUA são:

  • Facilidade de transferir e receber divisas do Brasil.
  • Acesso eletrônico, pagamentos, transferência de valores internos nos EUA.
  • Obtenção de cartões de débito, crédito e cheques.

Documentos necessários: passaporte, vistos válidos, outro documento brasileiro com foto e endereço fixo nos EUA. O saldo mínimo de uma conta bancária nos EUA é de US$ 25.

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Fique atento às informações e escolha a melhor opção

Investir em imóveis:

Existem dois tipos de imóveis para quem quer morar ou investir nos EUA: residenciais ou comerciais.

Imóveis residenciais:

Imóveis na planta

A compra geralmente é realizada com uma entrada de 10% e as parcelas são de 10 ou 15% até o final da construção. Quando o proprietário recebe a chave, os 50% restantes são quitados ou financiados;

Imóveis usados

A propriedade pode ser tanto para fins residenciais, como para revenda. Algumas pessoas querem investir no imóvel para gerar rendimentos, desta forma alugam ou vendem o local. Todas as imobiliárias têm o mesmo banco de dados, onde têm acesso a todos os tipos de imóveis na Flórida. Funciona da seguinte maneira: o vendedor dá exclusividade para a imobiliária, que vai colocar o imóvel no banco de dados – visível para o mercado. O comprador vem com o corretor representante, que irá conversar diretamente com o corretor.

No processo de compra é feita uma oferta, assinada pelas duas partes que já viram o contrato. Depois de aceito, o contrato entra no período de inspeções e avaliação, onde um profissional vai até o imóvel para realizar uma vistoria e identificar o que está danificado. Após essa inspeção vem a parte da avalição do valor do imóvel, onde o comprador pede para o banco, de sua preferência, ir até o local e verificar se realmente o valor informado está de acordo com o mercado. Na hora do fechamento entra a empresa de título, mais conhecida como cartório no Brasil, checa todo o histórico do imóvel e do vendedor, verificando as regularidades.

Imóveis Comerciais:

Imóveis com contratos longos

Neste caso, você já compra o imóvel com o inquilino. Geralmente os contratos são de 5 a 30 anos;

Imóveis com inquilino responsável

O investidor que opta por esse tipo de contrato, não é responsável por nada, somente recebe o aluguel. Quem cuida e se responsabiliza – desde estrutura até IPTU – é o inquilino;

Várias lojas

Nessa opção de contrato, existem vários inquilinos. É um “shopping”, com diversas lojas. Geralmente quando se compra, já existem espaços alugados. Esse tipo de imóvel precisa de um administradora, pois o proprietário é responsável pelos tributos e estrutura.

Imóveis para investimento

O investimento pode ser feito tanto na compra de imóveis residenciais como comerciais. Em geral, o imóvel comercial dá um retorno maior, mas também tem um custo mais alto. Atualmente é difícil achar um espaço comercial abaixo de um milhão de dólares. A grande vantagem é que quando procura-se esse tipo de imóvel, já existe uma empresa tomando conta e o comprador não tem dificuldade em achar um inquilino.

Para quem ainda pensa nesse tipo de investimento, vale a pena avaliar todas as possibilidades e escolher o melhor plano na hora de realizar a compra.

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Investidores / Visto EB-5

Programa de imigração

O que é o EB-5?

É um Green Card para investidores que permite que os empresários estrangeiros se tornem residentes legais nos Estados Unidos. Os portadores do visto EB-5 podem permanentemente viver e trabalhar no país, incluindo cônjuges e filhos menores de 21 anos. Requer um investimento em um Centro Regional que gerará retorno em um período de 4 a 7 anos e requer criação de 10 vagas de emprego, não sendo obrigatório gerenciar o investimento. No início, é concedido um Green Card condicional por dois anos, seguido de um Green Card permanente por 10 anos, o que permite posterior solicitação de cidadania americana.

Por que um EB-5?

Não há atraso de processamento, não é necessária oferta de emprego, cônjuge e filhos estão incluídos, permite descontos em mensalidades de ensino superior, permite residência e trabalho em qualquer lugar do país, matrícula em escola pública, a aposentadoria é aceitável, o visto concedido não requer a abertura de uma empresa, é um processo rápido, há oferta de projetos já aprovados, acaba com o receio relacionado à instabilidade política e econômica no país do solicitante.

O que são os Centros Regionais do Programa de visto EB-5?

O investidor estrangeiro pode aplicar em vários tipos de negócio (entidades empresariais). Pode ser um empreendimento comercial independente ou nos Centros Regionais, entidades certificadas pelo Programa de visto EB-5 para receber investimentos de forma passiva. Eles utilizarão o investimento para gerar empregos em determinadas áreas dos EUA. A escolha do Centro Regional deve ser criteriosa, pois como qualquer outro negócio, eles também querem “vender” os melhores projetos, gerando um risco na escolha dos centros. Outro cuidado a ser tomado é certificar-se de que o Centro Regional é de fato certificado pelo governo.

O que evitar?

Projetos com insuficiência de investidores, fontes dos recursos sem documentação adequada, atrasos e inexistência de criação de empregos. Além disso, projetos próprios requerem 40% de expansão e 2 a 3 anos de folha de pagamento.

Documentação exigida

Cinco anos de declaração do Imposto de Renda; Documentações contábeis de bens e/ou investimentos; Cinco anos de extratos bancários; Documentos corporativos; Registros de dividendos; Documentos de venda de empresas; Documentos de venda de imóveis; Escrituras e hipotecas; Aluguéis de imóveis; Contratos trabalhistas; Curriculum Vitae; Licenças; e Documentação de empréstimos ou presentes.

Tempo de processamento

I-526 - 12 meses
Consulado - 3 meses
I-829 - 8 meses
Retorno de investimento - 4 a 7 anos
Cidadania - 5 anos

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Visto norte americano

Visto norte americano

O que é o Green Card?

O Green Card é um visto permanente concedido pelo governo americano a imigrantes que desejam residir nos EUA. O nome oficial do Green Card é “United States Permanent Resident Card”, ou seja, “Cartão de Residência Permanente nos Estados Unidos”.

A diferença do Green Card para os demais vistos concedidos pelos Estados Unidos é que ele é permanente e não limita qualquer ação do imigrante que o possui, exceto as restritas a cidadãos americanos, como o direito de votar, por exemplo. Todos os demais vistos concedidos possuem alguma limitação. Exemplificando, é possível conseguir um visto de estudo para fazer algum curso específico nos EUA. Este visto permite que a pessoa estude por um tempo determinado, porém não confere direitos para trabalhar. Se um brasileiro deseja trabalhar por um período nos EUA é necessário conseguir o visto de trabalho.

Com o Green Card não existe qualquer limitação, é possível trabalhar, estudar e viajar, sem qualquer impedimento, porém não significa que você tem cidadania americana. O imigrante que conseguir o Green Card poderá, entretanto, aplicar para obter a cidadania após alguns anos de residência nos EUA.

Comprando um imóvel consigo o Green Card?

Não. Somente a simples compra de um imóvel não traz qualquer benefício imigratório. O processo para obtenção do Green Card é mais complexo e leva em consideração diversos fatores.

Quais as principais maneiras para se conseguir o Green Card?

Além do visto investidor, o EB-5, existem outras maneiras para se obter o Green Card:

1 - Ter parentesco com cidadão americano

Você pode ter um parente de primeiro grau que já seja cidadão americano. Esta pessoa poderá se responsabilizar e a obtenção do Green Card, desta forma, é rápida. Não necessariamente precisa ser um parente de primeiro grau. Porém, quanto mais próximo o parentesco melhor.

2 - Casamento com cidadão americano

O casamento com um cidadão americano também permite a obtenção de Green Card.

3 – Visto de trabalho (L1)

Há ainda a opção de obter um visto de trabalho e, posteriormente, aplicar para o Green Card. O dono do estabelecimento empregador deverá participar do processo informando que não consegue substituir sua mão-de-obra pela de um americano.

Qual o primeiro passo para se obter um Green Card?

Mesmo que você já tenha um parente nos EUA que possa patrociná-lo, é importante começar da forma certa e com uma assessoria experiente em imigração. É importante estudar bem o assunto na página do consulado americano. O primeiro passo é encontrar um bom escritório de imigração, indicado por alguém de confiança. Existem vários escritórios e é importante escolher um que tenha grande experiência no assunto.

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Porque comprar um imóvel na

pessoa jurídica?

Muitas .
  • Não tem a taxa dos governos “Estate Tax”, sobre herança entre 40 a 55%.
  • Evitar processos de inquilinos em caso de propriedades de aluguel.
  • Benefícios e facilidades em deduções e declarações de imposto de renda.

Uma opção para cobrir esse imposto de transmissão, para um investidor estrangeiro, é comprar um seguro de vida, que em caso do falecimento cobrirá as taxas do governo, mas essa modalidade não cobre o lado de processos, das mais variadas possibilidade nos EUA.

Para se ter uma cobertura completa é necessária a formação de uma estrutura de empresas offshore e local no estado onde o investidor está comprando a propriedade. Nesse formato a proteção é total, evita a taxação da herança e de possíveis processos.

"Uma opção para cobrir esse imposto de transmissão, para um investidor estrangeiro, é comprar um seguro de vida"

Custos envolvidos

  • Os custos com a constituição de uma LLC ou Offshore;
  • Condomínio (cujo pagamento é de responsabilidade do proprietário);
  • “IPTU” (annual taxes), taxa anual de aproximadamente 1,8% do valor do imóvel;
  • Seguro furacão - obrigatório em caso de financiamento - taxa anual que pode variar de 0,5% a 1% do valor do imóvel;
  • dependendo se é apartamento ou casa, novo ou velho;
  • o comprador paga por volta de 2% do valor do imóvel referente aos closing costs (advogado, checagem de pendências da propriedade, transferência da propriedade do vendedor para o comprador, etc);
  • câmbio (6,38% de IOF sob o valor da remessa);
  • taxa de administração da imobiliária, 10% do valor do aluguel do imóvel (o proprietário é o responsável pelo pagamento);
  • IR nos EUA;
  • IR no Brasil.
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Financiamento

Financiamento

Muitas .

Atualmente, alguns bancos oferecem planos de financiamento de 15 a 30 anos, com entrada mínima de 30 a 40% e taxa em torno de 5% a.a. fixos por cinco anos, com uma variação máxima de 2% a.a. limitado a 10% sem nenhuma penalidade ou acréscimo para quitação da hipoteca antes do prazo estimado e não há restrição de idade.

O estrangeiro pode financiar apenas 40% e o restante pode ser parcelado em até 30 anos. A taxa média de financiamento para brasileiros tem ficado entre 4% a 5% ao ano. Uma vez efetuado o down payment (pagamento da entrada), você tem duas alternativas: pagar as prestações do financiamento com o Financiamento aluguel do imóvel ou deixar o dinheiro investido no Brasil rendendo 10,50% a.a. (taxa Selic) e pagar as parcelas do financiamento fixadas em 4% ou 5% a.a. em dólar se houver uma desvalorização cambial, ou seja, se o dólar se apreciar frente ao real a primeira alternativa será bem mais interessante.

Na maioria das vezes, o aluguel cobre o financiamento do imóvel, condomínio, imposto e seguro furacão (obrigatório apenas nos casos de financiamento, já que representa uma proteção para o Banco). Na pior das hipóteses, você tem um imóvel pelo qual pagou 40% do valor, com dinheiro de terceiros e ainda poderá contar com a valorização do imóvel em si. Se essa for a sua estratégia, você deve estudar com cuidado a taxa de ocupação e o grau de inadimplência no bairro onde pretende investir.

No caso de um imóvel do tipo foreclosure a única opção de pagamento é a vista (cash), até porque o preço é bem mais baixo; e se a compra for via leilão, muitas vezes o comprador não pode nem visitar o imóvel (terá que decidir pela aquisição com base em fotos).

Pagando à vista você tem a vantagem de travar o valor do dólar e a tendência é de alta no futuro. Mas, caso opte por alugar o imóvel – se não quiser fechar câmbio todo mês – terá que deixar o dinheiro aplicado nos EUA sendo remunerado pela baixa taxa de juros americana. Como existe a incidência dos 6,38% de IOF nas remessas de pagamento, optando pelo financiamento você só teria que pagar o IOF em cima do valor da entrada – economizando assim, os 6,38% de 60% do valor do imóvel. Isto é, você deixa esses 60% do valor do imóvel no Brasil, e carrega uma dívida atrelada a uma taxa de 4% a.a. a 5%a.a., que será paga com o aluguel do imóvel.

Documentação necessária para financiamento de estrangeiros

  1. Cópia do Passaporte e visto
  2. Cópia de outra forma de identidade
  3. Declaração de rendimentos
  4. 3 meses de extratos bancários (de uma conta nos EUA, se não houver, então do Brasil)
  5. 2 cartas de referência bancária (de uma conta nos EUA, se não houver, então do Brasil)
  6. 2 cartas de referência comerciais (nos EUA, se não houver, então do Brasil)
  7. Comprovante de residência (conta de luz, telefone, celular, etc)
  8. Formulário 1003 preenchido
  9. Formulário W-8 preenchido
  10. Conta aberta no banco que está fornecendo o empréstimo (geralmente com 6 meses de reservas)
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Sistema escolar na Flórida

Sistema escolar na Flórida

Muitas .

O movimento de compra de imóveis em Miami vem ganhando um novo perfil de investidores: brasileiros que querem morar nos EUA. Neste novo contexto surge a preocupação com os estudos dos filhos de brasileiros que pretendem morar nos EUA. Afinal, como funcionam as escolas em Miami para estrangeiros?

Na Flórida as escolas são pagas até os 5 anos de idade do aluno. A partir desta idade é possível optar por estudar em uma escola pública ou particular.

Nos EUA 88% dos alunos são matriculados em escolas públicas. Na escola particular estão 9% e 3% são ensinados pelos pais em casa no programa “Home school”. Se você deseja comprar um imóvel em Miami e tem filhos, a primeira coisa a ser feita é ver em qual série ele deve entrar e escolher uma boa escola que irá atender o seu futuro endereço. Isso também influencia nos preços dos imóveis e dos aluguéis nos EUA – os preços são mais altos em áreas com boas escolas.

As escolas públicas na Flórida não fazem qualquer tipo de exigência ou criam obstáculos para a matrícula dos alunos, independente se o aluno é estrangeiro, americano ou até mesmo estrangeiro ilegal residindo no país. Elas são obrigadas a aceitar a matrícula do aluno. Mas é necessário obedecer aos limites do bairro/área de sua residência. Por exemplo, se você residir no bairro de Aventura, seu filho necessariamente terá que estudar na escola pública de Aventura. Desta forma, é importante levar em consideração a qualidade da escola do bairro no momento de decidir onde comprar seu apartamento ou casa em Miami.

É importante sempre entrar no site do School District e colocar o endereço da casa ou apartamento de interesse para confirmar que a escola informada no anúncio imobiliário é realmente a correta. É recomendável também visitar a escola para conhecer o ambiente. E sempre vale a pena conversar com quem mora no local e obter algumas referências sobre as escolas.

Os distritos escolares incluem as seguintes séries:

  • Kindergarten - Ensino infantil
  • Elementary School - Fundamental I
  • Middle School - Fundamental II
  • High School

No Brasil as escolas começam em Janeiro, enquanto nos EUA começam em Agosto. Ao contrário do que alguns pensam, uma criança que cursou a primeira metade do 6º ano no Brasil não pode entrar em Agosto no 7º nos EUA. Deve começar o 6º ano novamente. Ou quem muda em Dezembro, deve matricular o filho na mesma série que foi completa no Brasil e fazer mais 1/2 ano dela. Isso depende de muitos fatores, da escola e como o aluno vai se sair nos testes iniciais, principalmente o de matemática. Além disso, todas as notas são registradas no currículo do estudante que depois é examinado para aceitação nas universidades.

Cada escola nos EUA tem seus horários. O mais comum é das 8h30 às 14h, mas cada escola oferece atividades extras aos alunos como música, esportes, estudos do governo, ciências, debate, entre outras. Assim, o aluno pode ficar até as 18h na escola. Para os alunos que vivem distante das escolas, há talvez a provisão de ônibus escolar. Na maioria das escolas americanas é servido almoço e lanche da tarde para os alunos, mas são pagos individualmente por cada pai e mãe,o que depende também da política individual de cada escola. O aluno também pode levar o lanche de casa.

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Pontos turísticos

Pontos turísticos

Muitas .

Miami é uma das cidades dos Estados Unidos mais visitadas por turistas. Além de ser famosa pelo clima agradável o ano todo e pelas belíssimas praias, as compras e a badalação também atraem milhões de pessoas.

Downtown Miami

Localizada à beira da Biscayne Bay, Downtown contrasta sua arquitetura moderna com a beleza da natureza, é uma área com muitos edifícios residências e comercias. Aqui está o Porto de Miami, onde atracam os grandes e luxuosos navios. Este é um dos portos de maior movimento no mundo. Encontra-se também a área da Brickell, na qual estão inúmeros restaurantes e bares proporcionando uma vida noturna agradável e sempre animada. Sua iluminação é um show a parte!

Miami Beach

Um lugar onde as praias têm a água azul, areia clara e é repleta de turistas todo o ano. Ótimo para quem quer paquerar ou simplesmente curtir um dia de sol com a família.

E se você quer diversão, South Beach fica na parte sul de Miami Beach e é recheada de bares, com músicas de todos os estilos, boates luxuosas e super badaladas, restaurantes com culinárias de todos os cantos do mundo.

Art Déco District Miami

Após o furacão devastador de 1926, o Art Déco surgiu como um raio de esperança. A nova teoria de design foi importada de Paris e rapidamente se estabeleceu na costa de South Beach, à medida que construtoras e arquitetos lutavam para reconstruir a paisagem demolida.

Hoje, mais de 800 construções intactas formam o Art Déco District Miami, iluminando a Ocean Drive, a Collins Avenue e a Washington Avenue com um arco-íris de neon e tons pastel. Além dos elegantes hotéis boutique, existem teatros, restaurantes e centros de compras que oferecem entretenimento com o tema Art Déco.

Lincoln Road

A Lincoln Road é parada obrigatória para quem passa por Miami Beach. A calçada tem o melhor da moda, arte e arquitetura. É uma rua divertida, colorida, que oferece muitas opções de atividades. Além disso, é muito propícia para pedestres. Há muitas lojas, restaurantes, galerias e exposições que valem a pena conhecer.

De manhã à noite, a Lincoln Road recebe vibrantemente os turistas e residentes que desfrutam de passeios para conferir as belíssimas vitrines, os artistas de rua, além das áreas para refeições ao ar livre projetadas para observar o movimento das ruas.

Vizcaya Museum & Gardens

O Vizcaya Museum & Gardens fica em uma propriedade de 50 acres à beira da água. A mansão foi construída por um rico industrial para ser uma imponente residência de inverno, e na época, o Vizcaya tinha estrutura para criação de animais além de uma aldeia para abrigar a criadagem. Hoje, além de museu histórico, a propriedade possui um parque à beira da Baía de Biscayne.

É fácil imaginar por que tanta gente vem ao Museu e aos Jardins Vizcaya para relaxar. Caminhe pelos jardins cuidadosamente projetados e explore o orquidário, depois passeie pela casa. Para ter uma experiência mais informada, contrate um tour de áudio de 90 minutos. O local está aberto todos os dias, exceto às terças-feiras e nos dias de Natal e Ação de Graças. Para fazer um lanche, visite o café, pois é proibido entrar com comida.

Fairchild Tropical Botanic Garden

Esse é um jardim dedicado a exploração e conservação do mundo botânico, são quase três quilômetros de caminhos que exibem plantas tropicais raras, videiras e flores, incluindo muitas orquídeas.

Coral Gables

Um bairro elegante com praças e fontes repleto de jardins maravilhosos, criando um oásis mediterrâneo dentro do coração de Miami. Aqui se encontra o famoso The Biltmore Hotel e seu campo de golfe, que é simplesmente maravilhoso. Também é localizada nesse bairro a Venetian Pool. A Miracle Mile, uma rua no centro de Coral Gables, conta com lojas de alto nível, especialmente para noivas que buscam um vestido para o grande dia.

Key Biscayne

Uma pequena ilha que é grande em estilo e beleza. Vale a pena fazer um passeio pelas ruas das maravilhosas mansões e sentir a atmosfera da beira de mar combinada com uma arquitetura riquíssima.

Aqui se encontra também o Crandon Park e muitas praias lindas. Para quem aprecia o tênis, o Crandon Park Tennis Center é palco anualmente para eventos importantes como o “Miami Open Presented by Itaú”.

Bal Harbour

Um dos refúgios preferidos dos ricos e famosos, Bal Harbour simboliza uma vida de luxo entre hotéis e condomínios com vista para o mar, além de praias e spas maravilhosos. Para quem quer comprar nas lojas das mais famosas grifes do mundo, o Bal Haurbor Shops é um verdadeiro paraíso.

O Bal Harbour Shops é shopping muito agradável, com seus jardins perfeitamente cuidados, lagos cheios de carpas, palmeiras e belas bromélias. Lojas exclusivas de designer e boutiques de luxo são o ponto alto deste destino, além de ótimas opções de restaurantes.

Wynwood Art District

Um ambiente fora do comum que contém mais de 70 galerias, museus e coleções de arte. Aqui também se encontra um pequeno parque chamado The Wynwood Walls, que na realidade, é uma exposição permanente de arte ao ar livre, composta de obras de alguns dos mais famosos artistas de rua do mundo. Além disso, há centenas de outros murais de grafite em todo o bairro.

Uma opção bacana é Wynwood Kitchen and Bar, onde você terá uma experiência gastronômica memorável dentro do coração da comunidade de artes emergentes de Miami. Você também pode desfrutar do happy hour toda sexta-feira, das 17h30 às 19h30, com música ao vivo.

O Wynwood ArtWalk é um evento criado para mostrar as galerias de arte dentro do Wynwood Art District. No segundo sábado de cada mês os entusiastas da arte podem andar nas galerias ao longo da North Miami Avenue.

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A regra geral

imóvel em nome de empresa americana

Muitas .

Um estrangeiro não-residente (“NRA”) pode adquirir imóveis nos EUA através de inúmeras maneiras:

  • Diretamente na pessoa física.
  • Em nome de empresa estrangeira, geralmente uma companhia offshore.
  • Em nome de empresa americana (LLC ou corporação), constituída exclusivamente para o fim de adquirir o imóvel, a qual é controlada diretamente pelo NRA.
  • Através de LLC ou corporação, controlada por uma companhia offshore.

Como regra geral, o NRA deve adquirir imóveis nos EUA através de empresas americanas, formadas exclusivamente para este fim (opções 1 ou 4 acima). Mas existem algumas exceções:

1) NRA que está no processo de se tornar residente permanente dos EUA (neste caso deve fazer um seguro de vida, suficiente para pagar eventual estate tax em caso de morte antes de se tornar residente); e 2) imóveis de valor abaixo de USD$200.000, adquiridos por duas pessoas, e cuja única finalidade seja lazer. Se o imóvel se destina à locação, seu proprietário deve ser sempre uma empresa americana.

A venda de imóveis em nome de estrangeiros (pessoa física ou jurídica) está sujeita ao FIRPTA, o Foreign Investment in Real Property Tax Act. Tecnicamente, não é um imposto, mas sim uma retenção na fonte de 10% do valor de venda do imóvel. Além do FIRPTA na venda, a locação de imóveis de NRA está sujeita à retenção de 30% na fonte. Se o imóvel estiver em nome de uma empresa americana, não há FIRPTA na venda, nem retenção na fonte sobre os aluguéis recebidos. Ademais, os gastos com a manutenção e conservação da propriedade (taxas de condomínio, imposto predial, reformas, eletricidade, depreciação em caso de aluguel, uma viagem anual dos diretores da corporação etc.) podem ser contabilizados como perdas (“NOL”), que podem ser acumuladas por um período de até 20 anos, e ser deduzidas do lucro na venda do imóvel.

Se o imóvel estiver em nome de NRA, em caso de morte do proprietário, incide o famigerado estate tax, o imposto de transmissão “causa mortis”. No Brasil o imposto é de 4%, mas nos USA pode chegar a 40% do valor do imóvel. A isenção patrimonial nos casos de sucessão hereditária para residentes e cidadãos dos USA é de US$5,4 milhões, e para NRA apenas US$60 mil. Se o imóvel estiver em nome de uma empresa americana, há uma proteção relativa contra o estate tax. Ademais, colocar o imóvel em nome de uma empresa é uma forma de proteção patrimonial, especialmente em caso de eventual responsabilidade civil do controlador da mesma.

Se o imóvel custa mais de US$350.000 o ideal é que a empresa americana seja controlada por uma offshore. A finalidade primordial dessa companhia é proteger completamente contra o imposto de transmissão e a criação dela facilita o planejamento sucessório, que pode ser feito sem a incidência de impostos. Se a opção de estrutura da empresa americana for uma partnership, a offshore deverá ser devidamente registrada nos USA.

Colocar um imóvel diretamente em nome dessa corporação, é a alternativa menos recomendada desde o ponto de vista tributário. Além de não poder capitalizar os gastos com a manutenção do imóvel, haverá retenção obrigatória de 30% em caso de aluguel, que não serão recuperados. Ademais, na venda do imóvel haverá a retenção dos 10% do FIRPTA, e também um imposto adicional de 30%, chamado BRANCH PROFIT TAX, se a offshore não for liquidada antes da distribuição dos lucros. Por exemplo, se um imóvel é vendido por $500.000, com um lucro bruto de $100.000, haverá: (I) uma retenção na fonte de $50,000 (FIRPTA); (II) pagamento de aproximadamente 32% de IR sobre o lucro ($32,000); (III) pagamento de 30% branch profit tax sobre o lucro pós-imposto (30% sobre $68,000 = $20,400). Total dos impostos: $52.400 ou 52%. Na mesma situação, se o imóvel estivesse em nome de uma empresa americana, todas as perdas acumuladas seriam deduzidas dos $100 mil de lucro, e a tributação seria sobre o lucro líquido.

Tipos de empresa e tributação incidente

Além do imposto predial (property tax), devido anualmente aos municípios, negócios com imóveis estão sujeitos ao imposto de renda, que incide nas locações, e impostos sobre ganhos de capital, na venda do imóvel. Tecnicamente, nos EUA apenas indivíduos têm ganhos de capital, com alíquota menor (15% nos ganhos até $400mil e 20% sobre o que exceder este número). Todavia, para se beneficiar da alíquota preferencial, o imóvel não pode ser revendido antes de 366 dias da data da compra. Quando o proprietário do imóvel é uma empresa, a tributação do lucro na venda é feita de acordo com a tabela progressiva aplicada para as corporações, de 15% a 37.5%. Neste sentido, corporações não têm ganhos de capital, mas lucro.

O tipo de empresa a ser formada, corporation ou LLC (limited liability company) tributada como partnership, dependerá do valor, finalidade (lazer ou locação) e quanto tempo o comprador pensa em ficar com o imóvel. Partnerships são sociedades transparentes, porque a tributação incide diretamente

"Colocar um imóvel diretamente em nome dessa corporação, é a alternativa menos recomendada desde o ponto de vista tributário"

na pessoa física controladora. Elas oferecem proteção contra o FIRPTA, contra retenção na fonte no recebimento de aluguéis, e preservam a alíquota preferencial de ganhos de capital. Todavia, o entendimento é que a proteção que oferecem contra o imposto de transmissão é relativo.

Cada modelo possui vantagens e desvantagens e a tributação que incide sobre o lucro na venda do imóvel é bem distinta em cada um deles. A estrutura de aquisição descrita no número 4 acima (Offshore + US Corporation + Imóvel) é a que oferece maior proteção, mas a tributação na venda é maior.

Geralmente partnerships são indicadas para imóveis de maior valor (acima de $1.000,000) ou quando o investidor pensa em vendê-lo a curto prazo. A decisão de formar uma ou outra estrutura deve ser baseada nos números do investimento, e ser tomada entre o investidor e seu advogado, antes da compra do imóvel.

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Melhores restaurantes

Melhores restaurantes

Muitas .

Se você aprecia gastronoma, Miami oferece excelentes opções de restaurantes nos quais você poderá se deliciar com maravilhosos pratos e vinhos, além de ambientes refinados e inesquecíveis.

  • Bâoli

    Restaurante Francês e Italiano em um ambiente lounge super agradável, tem também um pátio delicioso com muita animação.

  • Casa Tua

    Restaurante italiano com o ambiente especialmente projetado para que você se sinta em uma autentica Villa da Riviera Italiana.

  • Cipriani

    Cozinha italiana de primeira, tudo começou na década de 30 na Praça de San Marco em Veneza com o chef Giuseppe Cipriani.

  • Hassakan

    Cozinha chinesa de altíssimo padrão com ambiente requintado e agradável.

  • Il Gabbiano

    Cozinha italiana combinada com uma vista maravilhosa da Biscayne Bay.

  • J&G Grill

    Cozinha Americana comandada pelo Chef de Cuisine Richard Gras. Localizado em exclusivo endereço de Bal Haurbor.

  • Mr. Chow

    Restaurante Chinês de alta qualidade em um ambiente requintado.

  • Nobu

    Inspirado nas cozinhas de bares de sushi em Tóquio, aqui você encontra uma deliciosa comida japonesa em um ambiente bem agradável.

  • Villa Azur

    Este é um restaurante especializado em comida mediterrânea francesa com um toque italiano. A decoração é inspirada na Riviera Francesa.

  • Zuma

    Um ambiente sofisticado que oferece a culinária japonesa através de pratos saborosos e modernos.

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